“目前成交房源以550万元以下的刚需房为主，我们店4月份一共才成交了两单，一套380万元，一套215万元。”近日，位于朝阳区四惠附近一家二手房中介经纪人表示。

另据这位经纪人介绍，他所维护房源的小区4月和5月都没有成交，而周边其他小区近期成交价格也较上套成交价格更低。

这是北京二手房市场降温的一个缩影。据北京住建委官网数据，5月份北京二手房网签12982套，环比下滑6.8%。另据麦田房产统计数据显示，5月份北京二手房挂牌均价环比上月下降0.1%，与此同时，二手房议价空间和上月相比扩大0.37个百分点。

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有分析认为“属季节性回落”

“我已经看好了一套新房，并且交了首付的一部分，剩余部分要等着将我现有房子卖掉。但是已经挂牌一个多月了，看房的人很少。”按照约定，8月份就要交齐首付，朝阳区的王先生为此很着急。

不过，中介经纪人对于下行的市场则表现的比较“淡定”。“一般来说，往年的2、3月份是二手房的‘小阳春’，4—6月成交又会降下来，估计7月份开始有好转。”一名房产经纪人表示。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也表示，一般每年的4、5月市场成交会出现季节性回落的现象。

受疫情和春节假期影响，今年一季度，北京楼市曾迎来一波“小阳春”，二手房市场的活跃还历历在目。据北京麦田房产监测数据显示，今年一季度，北京二手住宅成交45815套，较去年第四季度上升49.08%，较去年同期上升24.21%。

一季度“供需两旺”的局面释放了积压需求，部分房东心理预期高升，一些客户在“买涨不买跌”心态影响下被裹挟入市。另外，受3月入学季影响，家庭换房也为一季度楼市回暖加了把火。一季度楼市火热的原因既有规律性因素，也有前期积压需求释放的因素。

据中指院数据，4月北京二手房成交量高位回落至1.4万套左右，房价环比继续上涨但涨幅收窄。

进入5月，北京二手房月度成交量不足1.3万套。据麦田房产数据，这一成交量在近五年中仅高于因疫情影响的2022年。

购房者“议价空间”增大

分析人士认为，当前北京二手房市场成交放缓，市场去化压力较大，供应结构性矛盾仍存。

去年年末，贝壳官网显示北京二手房挂牌量超过10万套，成为历史新高，但在今年，据知情人士透露，北京实际挂牌数量已经快逼近15万套。麦田房产数据显示，5月挂牌量和上月相比增加3.7%。

麦田房产分析师认为，虽然当下属于买方市场，但实际上从挂牌房源的结构来看，房龄超过20年的老房子占到一半左右，供应的结构性矛盾依然存在。

记者在贝壳找房上搜索多个房龄在20年以上的小区，发现这些小区以中、小户型居多，但这些于20世纪末甚至更早年代建造的小区，目前带看量和咨询量都很少。

不断攀升的挂牌量带来了价格的下探。有房产经纪人对此分析，目前新房价格不高，很多业主愿意将手中老破小换成新房，这使目前市场上存在大量置换连环单。这种“卖旧买新”模式在付款节点逼近时，房主为尽快将旧房变现，将意愿成交价一降再降。

一边是二手在售房源的不断增加，另一边是购买者观望情绪浓厚。从购房者的角度，现在下行的市场购房者掌握选择的主动权，有更充足的时间挑选合适的房子。

另有房产经纪人透露，前不久国家部委“喊话”中介机构“降低中介费、实行双边收费”也是一部分购房人持续观望的原因。“很多预算600-1500万元的购房客户在观望，如果北京实行中介费双边分摊，这将影响客户做决定，会大大降低购房者的成本。”

麦田房产分析师认为，观望情绪增加将导致置换链条运转不畅，预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底过程。中指研究院市场研究总监陈文静认为，房价下跌预期不改，购房者入市情绪也较难明显改观。

不过，据业内分析，随着买卖双方价格博弈逐渐完成，以及“卖一买一退减个税”政策年底结束，很多业主会选择在年底前完成置换以节省置换个税，再叠加年末购房需求小高峰，北京二手房市场或在年末迎来明显翘尾行情。（陈天奕）